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□在貫徹“房住不炒”要求的基礎上，商業銀行要認清住房的資產屬性，圍繞城市化規律、人口變動規律和城市地理結構特點，判斷房地產項目的價格走勢，有效把控信貸風險
□制定基于城市內部結構的授信調研及審批策略。關注城市內部圈層半徑：對于一線城市，30公里半徑圈是圈層臨界線；對于二、三線城市等，臨界線酌情遞減
□按照存量與增量區別對待原則，落實圈層臨界線策略。對于存量貸款，能支持的應予以繼續支持；對于增量貸款，應確立基于圈層臨界線的考量尺度
□避免支持逆勢而動、資源錯配、進化力弱等類型的房企，選擇資源配置合理、對房地產與城市化規律認識到位的企業予以優先支持
□從行業進化特點出發改進信貸審批調研及申報材料結構
一段時間以來，房地產行業迎來一系列挑戰：投資增速由正轉負、債務違約……造成這些問題的因素有哪些？行業未來發展前景如何？商業銀行應采取怎樣的授信審批策略？
一、房企資源配置失誤造成一系列問題
對于房地產行業發展面臨的挑戰，業內有兩種觀點：一種觀點認為主因是杠桿率過高、上升過快；另一種觀點認為主因是資源配置失誤。筆者認為，后一種觀點更值得重視，必須對房地產行業持續積累的資源配置失誤作出具體、清晰的研判。
房地產企業杠桿率是指房企資金來源中非自籌資金所占比率。2001年以來，房企杠桿率經歷了一個W形走勢：2001年至2008年，從75%波動降至67%；2009年，攀升至73%，之后逐漸下降，并于2011年降至67%，隨后波動至2014年；2015年至2017年，連續攀升至76%，此后保持在該水平。
筆者認為房企杠桿率偏高并非目前這些問題的主因，基于以下理由：
第一，購房者杠桿率峰值時曾達到80%，彼時并未出現大量購房者違約情形，而20多年來房企杠桿率始終未超過該峰值。
第二，2001年房企杠桿率水平與目前相當，但并未遇到目前這些挑戰。
第三，房地產業屬于資金密集型行業，存在周期性行情波動，其杠桿率在某一時期偏高，仍屬可控范圍。
第四，我國房地產市場化以來，很多房企逐漸走向成熟，對于杠桿率水平高低自有權衡，“鋌而走險”的畢竟是少數。
第五，正如融資炒股，如果投資一只股價上漲的股票，不僅能如期償還借款，而且能獲得超額收益。但如果選錯股票，會造成更多損失。杠桿是認知的放大器，投資正確，收益放大；投資失誤，虧損放大。高杠桿有高風險，對房企損益起到推波助瀾的作用，它只是房地產行業相關問題的導火索。
筆者傾向于將主因歸結為此前數年資源配置失誤、積重難返，即房企將大量資金投入人口減少或難以吸引人口流入的城市。在行業由供給主導型向需求主導型轉換的時期，易發生這種來自供給端的誤判。當需求端普遍不認可已有的資源配置時，房企必然遇到債務問題。
二、在政策推動下房地產行業逐步回暖
進入2023年，房地產行業運行態勢逐步向好，尤其是行業投資失速風險不斷降低。投資是衡量一個行業景氣度的關鍵指標，是連接當前與未來的重要紐帶，是長期增長的關鍵推手。因此，對于房地產行業的走勢判斷，最重要的指標之一就是全國房地產開發投資完成額累計同比增速，簡稱“房地產投資增速”，該指標在2022年4月由正轉負后，逐月下行。2022年5至11月，每月下探幅度分別為1.3、1.4、1.0、1.0、0.6、0.8、1.0個百分點，但2022年12月僅下探0.2個百分點，即從2022年11月的-9.8%下探至2022年12月的-10.0%，2023年1至2月，為-5.7%，3月為-5.8%。整個2023年一季度，房地產投資增速在-5.7%至-5.8%的水平徘徊，不出意外，趨勢逆轉跡象將越來越明顯。
投資決策并非易事，投資者對于與投資相關風險的考量非常多。當前，市場信心仍需逐步積累，市場交易行情待進一步活躍，加之一系列政策見效存在時滯，預計2023年下半年或2024年上半年投資有望由負轉正。
三、房地產行業發展兩大利好：進化能力強和市場糾錯較及時
從事行業研究尤其是房地產行業研究多年，筆者最大的感受是，“行業進化”這一概念對于房企在市場競爭中找準發展路徑、擴大市場份額、確立競爭優勢、贏得發展后勁，所起的作用尤為明顯，且具有較強可操作性，值得在判斷行業態勢時予以重點關注。自1998年房地產市場化以來，房地產行業的進化很快，很多房企能夠從用戶需求、產品質量、居住體驗、氛圍營造出發，引入各種新的設計理念、工程技術、運營模式、建筑材料，如現在已經出現第五代住宅，即恒溫、恒濕、恒氧的科技住宅。
房地產行業未來發展可期，還與它和需求端緊密聯系有關，市場對其不僅擁有較強糾錯能力，且糾錯較為及時。市場表面上具有局部性、間歇性、不確定性的“紊亂”，但在深層運行上能夠形成自發秩序，這種自發秩序可以對某一領域或某一時期的錯誤予以糾正。房地產行業屬于直接面對消費者的行業，消費者的居住體驗、居住感受、居住認同，比任何理論、模型、規劃更為真實、準確，更能促使該行業面對現實、找到提高競爭力的突破口。盡管糾錯有陣痛，但房地產行業的長遠發展終將受益于此。
四、房地產行業未來或以調整結構為主
據美國定期公布的居民部門資產負債表，該表所列資產有兩大類——有形資產與金融資產：有形資產分為房地產和耐用品；金融資產分為存款、養老金、公司權益、其他。2022年，美國居民資產總額為150萬億美元，其構成是：房地產28%、耐用品（主要是汽車）3%、存款3%、養老金27%、公司權益（主要是股票）33%、其他6%。
筆者依據以上分類標準，測算了我國居民部門資產總量及結構。截至2022年末，我國居民擁有汽車1.6億輛，按每輛汽車15萬元估算，汽車資產總價為24萬億元；我國商品住宅累計銷售面積為215億平方米，與當年平均售價10184元/平方米相乘，得到房地產資產總價為218.8萬億元；我國居民儲蓄存款為120萬億元；第二、第三支柱養老金累計結余5萬億元；銀行理財資產（99%為個人通過銀行購買）為28萬億元；個人擁有股票市值25萬億元。上述資產總量為420.8萬億人民幣，折合60萬億美元，人均資產為美國的9.5%。由此得出我國家庭各類資產結構：房產52%、汽車6%、存款28%、養老金1%、公司權益13%。
由此可見，我國居民部門資產結構分布與美國相比，“兩高兩低”：房產資產和存款占比分別較美國高出24個和25個百分點，養老金資產和公司權益占比分別較美國低26個和20個百分點。
“兩高兩低”的特點，對房地產未來的擴張極限構成潛在制約。我國居民部門資產結構中房地產資產占比偏高，對房地產行業既是好事也是壞事。好事是，這個行業對于整個宏觀經濟的運行，尤其是地方政府的財政收入狀況，有一定影響，從而可以獲得更多主動或被動的政策關注與扶持。壞事是，我國老齡化程度逐步加深，養老金占比亟待提高。目前形勢下，期待居民大幅減少以預防動機為主的存款，合理性不足，也不太現實。因此，房地產在居民資產中占比逐步降低，對于實現居民資產結構多元化、降低房地產行業自身系統性風險，或為較優選項，也是大勢所趨。
由此推理，我國城市化進程，從以擴張為主要特征的第一階段，進入以鞏固現有成果為主要特征的第二階段，是大概率事件。房地產行業，也由此進入過剩與短缺并存、漲價與降價并存、管控與放松并存的狀態。
房地產業隨城市化進程迅速擴張的時代，可能一去不復返。取而代之的是，房地產業面臨更多結構性矛盾，并逐步適應、化解。房地產企業需要轉為依靠城市化過程中的結構性調整，尋找更多發展機遇與成長路徑。
五、房地產行業應關注本領域薄弱環節
房地產行業的薄弱環節，主要有三個：
第一，一些房企對部分地方規劃中存在的貪大、分散、雷同等缺陷缺乏警覺，對城市化規律及其導致的城市中心區、郊區、遠郊區、超遠郊區房地產價格向不同方向分化的趨勢認識不足，對城市遠郊區房產非但不會升值反而會貶值的趨勢判斷遲滯，在一、二線城市的遠郊區、超遠郊區，以及三、四線城市大量拿地，在資源錯配道路上越走越遠，與規律作對、與趨勢作對，從而導致經營困境越陷越深。
第二，盡管“行業進化”現象在房地產行業表現得較為明顯，但部分房企仍存在一些問題：對本企業的經驗教訓不能“吃一塹、長一智”；對本行業同類教訓不能“不吃一塹，也長一智”；不能更為清晰、完整地總結自身發展得失；不能系統提升本企業歷史記錄的復雜性和精確程度；忽視親身體驗，過分倚重線上交流和書面材料，不能對行業前沿形成正確認知，難以預判市場真實需求動向。
第三，一些房企未意識到存在一些與本行業發展關聯度較高、但長期被忽視的薄弱研究領域。這些領域集中在對城市地理和城市內部結構的研究，如：優秀城市界定與分布、城市進化與退化、美好城市界定及其吸引力、人口受管控城市的人力資源結構變化趨勢與當地房地產波動、城市-產業共生模式的幾種類型、準城市特征及其向城市的轉變過程、城市規劃成功與失敗案例、城市內部重要圈層與地段分析、城市擴張極限等。
六、商業銀行須設置基于城市內部結構分析的授信審批策略
第一，在貫徹“房住不炒”要求的基礎上，作為金融機構，商業銀行要認清住房的資產屬性，圍繞城市化規律、人口變動規律和城市地理結構特點，判斷房地產項目的價格走勢，有效把控信貸風險。
第二，制定基于城市內部結構的授信調研及審批策略。重視對城市內部結構特點、內部圈層、重要地段、重要條線的分析判斷。關注城市內部圈層半徑：對于一線城市，30公里半徑圈是圈層臨界線；對于二、三線城市等，臨界線酌情遞減。
第三，按照存量與增量區別對待原則，落實上述圈層臨界線策略。對于存量貸款，能支持的應予以繼續支持；對于增量貸款，應確立基于圈層臨界線的考量尺度。
第四，避免支持逆勢而動、資源錯配、進化力弱等類型的房企。選擇資源配置合理、對房地產與城市化規律認識到位的企業予以優先支持，避免支持逆城市化潮流而動、資源配置存在重大失誤、進化能力弱尤其吸取教訓能力偏弱的房企。
第五，從行業進化特點出發改進信貸審批調研及申報材料結構。結合房地產行業進化特點、房地產違約項目地理分布特點、對具體城市規劃開展評價后得到的結論等，調整行業信貸調研側重點，優化審批申報材料格式。
（作者系中國建設銀行總行授信審批部專職貸款審批人，經濟學博士）
