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2021年已經進入歲尾。對于房地產市場而言，“房企變局”“密集調控”“政策底顯現”等是這一年的關鍵詞。
這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行，房地產行業也迎來了重大的變化——過去行業的高杠桿、高周轉、高回報的模式已經不在。
這一年，伴隨著全國調控政策的密集出臺，房地產行業銷售也呈現“前高后低”的態勢。據中原地產研究中心統計，11月全國房地產調控政策次數繼續高位，單月高達56次房地產調控，年內累計房地產調控次數高達586次。
展望未來，多位業內人士在接受證券時報記者采訪時表示，“穩定”是明年樓市的主基調，年末各種調控政策的指向就是穩定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞“三穩”任務，因城施策、供需兩端發力；同時，適度加快長租房市場發展，推進保障房建設。
政策底顯現
2021年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出臺，其中包括備受市場關注的“三條紅線”監管新政。
實際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則將在當年9月1日進行試點，也就是業內稱之為的房企融資“三道紅線”政策，該政策從今年初開始正式實行。
三條紅線政策實施以來，房企普遍加速了降低有息負債的進程，尤其是龍頭房企。
據海通證券統計，2021年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發股份、金融街、光明地產、魯商臵業以外，其統計的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預收賬款的資產負債率小于70%；凈負債率小于100%；現金短債比大于1）全部達標。
進入2月，一份自然資源部發布的住宅用地分類調控文件流出，文件要求重點城市住宅用地實現“兩集中”：集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動。其中，重點城市包括4個一線城市，18個二線城市。
集中供地政策改變了房企的拿地節奏，也被業內視為2021年房地產最大市場變化之一。
“2021年，土地市場在上半年高位運行后，下半年整體土地市場開始出現了明顯的下調跡象，隨著房地產市場成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示，集中供地改變了房企原有的開發節奏。隨著房地產市場的變化而冷熱不均，2022年集中供地政策有望繼續調整。
中原地產研究中心數據也顯示，截止11月，2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億，同比2020年同期出現了下調，下調幅度為7.4%，從土地市場數據看，熱度持續降低已經成為了趨勢，特別是2021年下半年來，土地市場持續低迷。
此后，各類限價、限售、限購等政策密集出臺，地產行業調控加碼信號不斷被釋放。根據中原地產研究中心統計，2021年1~8月累計房地產調控次數超過400次，刷新了歷史紀錄。
值得注意的是，9月以來，房地產政策開始逐漸轉暖成為業內共識。
9月底，央行在第三季度例會上提出要維護房地產市場的健康發展，10月，哈爾濱等部分城市出臺了相關政策，穩定房地產市場。12月，高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出要促進房地產業的“良性循環”。
在張大偉看來，樓市防止下調過快有望成為未來的政策趨勢，“穩定”是明年樓市最確定的關鍵詞。“近兩年來，樓市調控越發嚴格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令，另一邊是全國多個城市新房的限跌令，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會波及金融系統。年末各種調控開始穩定樓市，全國超過20個城市開購房補貼，都代表了政策的見底。”
光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示，房地產調控穩字當頭，各地因城施策，落實“三穩”任務。“不能讓房價非理性上漲，房企無序加杠桿，同時，也不能讓房地產過冷，房地產市場過熱與過冷都是有害的。”展望未來，政策仍將圍繞“三穩”任務，因城施策、供需兩端發力，根據區域具體房地產市場供需情況，對調控政策一定預調微調；同時，適度加快長租房市場發展，推進保障房建設。
“預計在‘房住不炒’的大基調下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應中央要求因城施策，對地產相關鏈條不順暢的問題采取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴記者。
風險事件有望減少
在今年房企融資環境持續趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現債務違約現象或苗頭。
中原地產研究中心統計，進入10月以來，多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。其中，2021年到期的債券受到的沖擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。
“背后核心原因還是房地產調控，特別是三條紅線抑制了房企融資渠道，而銷售收緊又導致企業回款困難，開發貸、按揭貸款雙收緊，使得房企還債能力銳減。”張大偉告訴記者。
值得注意的是，不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救，房企風險事件有望減少成為業內共識。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示，隨著行業對流動性風險的重視，部分處在危險邊緣的房企開始積極采取措施，通過變賣資產、股東借款、增發配股等方式補充資金，對緩解短期債務壓力起到了積極作用。“當前融資相關政策基本見底，保障正常融資、政策糾偏成為監管的主要方向，房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看，未來房企的風險事件會逐步減少。”
房企積極謀變
值得注意的是，今年的房地產市場銷售情況呈現出“前高后低”的走勢也被業內高度關注。
據國家統計局12月15日最新發布的數據顯示，2021年1~11月，商品房銷售面積為15.8億平方米，同比增長4.8%，比2019年1~11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%；銷售額方面：2021年1~11月，商品房銷售額為16.2萬億元，同比增長8.5%，比2019年1~11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。
不過，就單月來看，房地產市場銷售情況已經連續多個月處于下降態勢。
中指研究院的數據顯示，11月，市場仍處于調整階段，疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，連續4個月保持兩位數下降，但受信貸環境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點。
“受前期調控發力和銀行按揭額度緊張等因素影響，下半年房地產市場調整壓力增加，市場整體降溫，個別房企出現違約事件，購房者觀望情緒上升，進一步拖累市場活躍度下降，房企銷售面積和銷售額均出現下滑。”
在陳文靜看來，上半年房企加大營銷力度，銷售面積達歷史同期最高水平，整體表現超預期。三季度市場明顯降溫，商品房銷售面積同比轉降。
從短期市場趨勢看，房企銷售下滑，短期償債壓力加大成為共識，在此背景下，不少房企們選擇開源節流。
以萬科為例，11月17日，萬科在內部倡議，提出要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。
張大偉認為，除了開源節流，保持流動性，安心賺小錢，房地產商更要轉變思路，著眼于打磨產品品質。“接下來是房企大洗牌的時刻，誰的品質更好，就更能吸引用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹。認清形勢，加速轉變，才能有機會熬過行業冬天，贏得下半場競爭的門票。”
另一方面，房企的轉型也在今年常被提及，不過業內提示要謀定而后動。劉水認為，房地產行業整體的利潤率持續下行，在這樣的背景下，房企切忌盲目，畢竟跨領域是有門檻和資金投入的，不能為了轉型而轉型，所以企業應根據自身實際情況和發展需要謹慎調整發展戰略。
證券時報記者 曹晨
