收藏
5月24日，第一太平戴維斯聯合深圳市房地產業協會舉辦房地產投資論壇，探討REITs市場發展趨勢及未來發展空間，探尋基礎設施REITs為區域經濟高質量發展帶來的新機遇。
REITs作為房地產產業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市關注。最新出臺的消費類基礎設施資產的擴容為市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。
論壇上，深圳市房地產業協會會長呂晉川談到，國家發改委推出消費類基礎設施商業RITs，是實施擴大內需，重視支持消費的具體舉措！對于優化土地市場資源配置，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡，具有重要意義，是房地產行業轉型升級、高質量發展的重要路徑。
盤活存量資產
國家發改委于3月發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，從長遠來看，對REITs市場平穩健康發展的意義重大。
消費類基礎設施資產的擴容豐富了REITs底層資產，促進市場規模的成長，投資者有更多的投資選擇，將會吸引更多的投資機構參與市場，同時長期回報將變得更加穩健。
此外，消費類基礎設施REITs發行有利于加速中國公募REITs市場的成熟，同時也會增加產權類REITs總市值的占比，有利于REITs市場的活躍。第一太平戴維斯認為，以民生消費的購物中心為底層資產發行的公募REITs將很可能成為底層資產。為增強產品穩定性，資產規模較大且多元分布的資產包或為最可能的模式。
對于中型商業資產方在發行消費類基礎設施REITs中應該如何突破各種瓶頸，第一太平戴維斯認為，有發行REITs需求的商業資產方如需達到發行要求，往往會出現需支付較高商業管理成本的情況，可考慮采取大資管模式去中臺化，高效的運作促進效益提升，以達到提升IRR水平的目標。
其次，對于傳統各方獨立管理的模式，經常會出現商管與物管利益點割裂的情況，引入大資管作為整體服務團隊，可將物管及商管有效整合，相互補位，為資產方提供最有價值的服務模式。
最后，在商業業態的設施設備維護需要高要求高標準的背景下，大資管團隊可在合理酬金的經營下做精細化管理，保證設施設備的穩健運行，以上路徑的實施也將實現資產的長期高質量運營。
國內消費類基礎設施REITs發展潛力巨大，對于消費類REITs底層資產的篩選標準，建議從五點去著手，包括在發起人方面可以優先考慮央企、國企；在項目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成都等準一線城市；以資產凈值超過10億的購物中心和社區商業為主；另外，資本化率要≥5.0%，最好達到5.5%；在合規性方面要注意是否存在權利限制、手續是否齊全、運營是否合規等方面的瑕疵。
釋放REITs新活力
恢復消費重中之重，資產盤活需求快速增長，消費基礎設施REITS推出正當時。消費基礎設施REITs助力釋放居民消費潛力，納入REITs試點范圍可更有效促進消費持續增長。
第一太平戴維斯提到，實踐當中，一些港資、外資發展商在打造優質購物中心、社區商業領域往往頗有建樹。根據觀察，其成功的一大因素是其對租約強大的合規管理能力。”
對于土地剩余年期對REITs底層資產價值的影響機制，論壇上，業內人士認為，資產估值主要受收益水平、報酬率、增長率和剩余收益年期影響。增長率和報酬率對沖后，會形成一個估值的衰減因子。剩余收益年期越長，衰減因子越小。但是該衰減過程不是線性的，剩余收益年期越短，邊際影響會越大。例如，剩余收益年期為30年和20年時，剩余收益年期每減少一年，剩余收益年期為20年的估值下降幅度明顯要大于剩余收益年期為30年的。
對于資本管理的降本增效，業內專家認為，降本從兩個更深層來理解，一是數值上的成本，另一個則是運作場景中的溝通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一體化的資管運作將對這兩個方面起到極大的提升作用。
未來，第一太平戴維斯將繼續與深圳房地產業協會深度合作，利用豐富的實操經驗和前瞻性視野，助力區內產業轉型升級，推進基礎設施不動產投資信托基金建設，打造城市先行示范區，賦能深圳高質量發展。
