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首付不夠，公積金來湊。近期，多地住房公積金中心發布公告，允許公積金直接用于買房首付，向市場注入購買力。
據證券時報記者不完全統計，去年7月“因城施策促進房地產市場平穩健康發展”提出以來，至少有82個城市出臺公積金新政支持居民購房，其中有29個城市已經可以用公積金支付首付款。
本輪公積金大松綁，政策空間有多大？回顧過去二十年，公積金在歷次宏觀調控中扮演著什么角色？在本輪政策松綁大潮中，一些公積金貸款率已經偏高的城市，未來是否會出現流動性風險，需要審慎對待。
多地打開公積金政策工具箱
5月17日，國家統計局公布4月70城商品住宅銷售價格指數，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲的城市個數減少，環比漲幅回落，其中二手住宅環比漲幅回落更為明顯。房地產市場復蘇進程緩慢。
自去年7月國務院常務會議提出“因城施策促進房地產市場平穩健康發展”以來，各地公積金政策陸續調整。據證券時報記者統計，目前至少有82個大中城市出臺公積金新政支持住房消費，被納入國家統計局監測的70個大中城市中，已有65個城市出臺了更積極的公積金政策。其中，沈陽、大連、南京、青島、鄭州、合肥等13個城市已支持在購房首付中使用公積金。
公積金直接用于支付首付，可以緩解職工在購房早期的籌資壓力，排除買房路上最大的“攔路虎”，使得購房交易更加順暢。過去，各地為了配合房地產市場的調控政策，要求購房首付須是自有資金，職工需自籌首付，再向公積金中心申請貸款。
除了支持首付之外，各地的松綁政策還包括，提高公積金貸款上限，允許多孩家庭在貸款上限基礎上再上浮；降低公積金貸款對首付比例的要求；提高“商轉公”貸款額度，優化流程、增加提取頻率等等。
政策調整后，一些地方的公積金提取和貸款快速增長。以青島為例，新政于去年下半年實施，今年1~4月，該市住房消費的提取、貸款發放金額均實現兩位數增長；4月，公積金貸款同比增幅達到104%，發放金額突破歷史單月最高值；支持職工購房、租房、償還貸款等住房消費提取金額同比增長21%。
唐山市的公積金新政側重支持青年人群購房，取消了首套房公積金貸款與余額掛鉤的制度。自今年4月1日新政施行以來，該市青年群體貸款發放額平均增加了約25萬元，購房占比提升4個百分點，需求也明顯提升。
將釋放多少購買力？
眼下，各地紛紛松綁公積金政策支持住房消費，向市場注入購買力。公積金有望向住宅市場提供多少“彈藥”？
2021年，全國住房公積金完成繳存2.92萬億元，提取2.03萬億元，發放貸款1.4萬億元。也就是說，2021年公積金通過提取和貸款向居民釋放了3.43萬億元資金用于住房消費和還貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計算，2023年該數字有望逼近4萬億元。
公積金貸款是和購房行為相對密切的指標。截至2021年末，公積金繳存余額8.19萬億元，貸款余額6.9萬億元，個人住房貸款率（年末貸款余額與繳存余額的比率，下稱“貸款率”）為84.18%。
業界通常認為，住房公積金的貸款率低于85%，表明公積金的流動性偏寬松，政策尚有一定的放松空間；85%~90%屬于正常區間，91%~95%為流動性偏緊，95%以上為流動性緊張預警，100%則為流動性不足。
2022年全國公積金報告尚未發布，但從主要城市發布的最新公積金報告來看，2022年全國的貸款率預計不會比2021年明顯上升。如果參考2021年數據，以貸款率90%為流動性預警線，預計全國公積金可以釋放4763億元增量貸款資金；如果以95%為流動性不足的上限，預計可以釋放8857億元增量貸款資金。
值得注意的是，上述資金并非全部用來購買新房，償還房貸也是重要去向。不過，公積金只是住房消費專用款，不管是用于首付還是還貸，這些資金都支持了住房消費，尤其是剛需和改善型需求。
公積金政策助力歷次調控
歷史上，公積金在購房市場上扮演著什么角色？回顧我國房地產市場的多輪調控，都能看到公積金的身影。
2015年，公積金政策配合房地產市場“去庫存”，各地發放公積金貸款筆數出現跨越式增長，一些城市的公積金貸款率一度超過100%。
2017年，房地產市場出現過熱跡象，住房公積金作為房價調控的手段之一，收緊提取和貸款政策，“認房又認貸”、“貸款額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等成為常見做法，部分地區公積金貸款出現大幅下降。
2012年~2021年，每年因公積金提取和貸款等形成的住房消費資金，在當年全國商品房銷售額中的占比15%~25%之間。占比最高的時期為2015年~2016年，當時為支持房地產“去庫存”，全國公積金貸款發放筆數和貸款金額出現明顯上升，帶動這一占比上升至25%。2016年，全國公積金貸款率上升到88.84%，為近十年最高。但在2017年新一輪調控政策下，各項指標快速回落。
可見，公積金對于個人住房消費確實貢獻了一臂之力，但是其支持力度最大的時候也僅為1/4。
公積金貸款指標也呈現類似的特征。“個人住房貸款市場占有率”，是當年住房公積金貸款余額占全國商業性和公積金貸款余額之和的比率，體現了公積金貸款對整個房貸市場的貢獻度。2015年末，公積金貸款市場占有率尚有22.7%，但隨著房價的上漲，到2021年末該市場占有率已經下降至15.27%（圖1）。說明對于購房者而言，公積金貸款在房貸中的作用逐年變小。
這意味著，購房者即便有公積金，在高房價之下，買房一樣有壓力。這也是為何不少人對公積金生出“雞肋”感覺：買房靠它指望不上，沒有它又愈加艱難。
對公積金貸款額度不足感受最深的當屬北上廣深購房者。數據顯示，2022年，北上廣深四地公積金貸款每筆平均金額分別為77萬元、75萬元、68萬元、70萬元，這個額度與一線城市動輒數百萬元的房屋總價之間存在不小的距離，大多數購房者還需要申請商業貸款做組合，以至于通過公積金貸款獲得的杠桿和利息優惠有限。
除了公積金貸款額度不充足之外，一線城市還面臨更嚴格的提取與貸款限制，也讓公積金變得“好看不好用”，實用價值“縮水”。
不過，北上廣深的情況并不能代表全國。2021年，全國公積金貸款的平均金額為45萬元，在房價較低的二三線城市，這筆貸款對購房仍能起到顯著的支持。這也是二三線城市積極松綁公積金政策的原因。
公積金流動性困擾及對策
公積金運營，要兼顧收益性和流動性的平衡，既要讓公積金盡可能地產生收益，又要滿足職工日常提取和貸款的需求。
作為重要的流動性指標，公積金的貸款率影響著公積金政策松綁的上限。當該指標接近或者達到100%的時候，意味著公積金將要或者已經透支了。
2017年至2021年，全國住房公積金貸款率連續五年下降（圖2）。如果以貸款率95%為流動性不足的上限，當前公積金流動性仍較為寬松，尚有一定的發力空間。
不過，在全國整體寬松的水平之下，地方之間的差異巨大。貸款率高的省份或直轄市，如浙江、貴州、重慶等地超過90%，如果繼續放松政策，將需要重點關注流動性問題；貸款率低的地區，如黑龍江（55.25%）、西藏（60.67%）、內蒙古（65.65%），公積金使用效率低，既影響了收益率，也造成了資源閑置。
2022年數據顯示，北上廣深4個城市的貸款率均低于85%。最高的是上海84.9%，其次是廣州76.2%，再次是北京72.7%，深圳僅69.9%。受到房地產調控的影響，北上廣深的貸款率近五年一直處于下降的趨勢。這也意味著，北上廣深的政策可能還有一定發力空間。
近年，一些公積金流動性較緊張的城市，制定了多種方案籌措資金。武漢、合肥、貴陽、洛陽、太原等城市，紛紛出臺公積金流動性管理辦法，一方面提高流動性容忍度，一方面拓展流動性補充措施。
以武漢為例，2022年末，武漢市公積金的貸款率為94.18%，接近95%的黃色預警線。今年2月，武漢市針對住房公積金流動性管理征求意見，將公積金流動性不足（偏緊）的預警線從85%提高至96%，將貸款率大于100%定義為流動性不足。
福州采取“住房公積金貸款流動性調節系數”來預防流動性不足。根據福州住房公積金管理委員會規定，當個貸使用率在80%~95%區間時，住房公積金貸款流動性調節系數1，在該情況下，福州職工家庭住房公積金貸款最高額度為雙職工80萬元、單職工50萬元，如果下一季度末該指標出現變化，則會調整貸款的最高額度，以管理流動性。
瀘州市公積金中心通過“靈活啟停公積金貸款發放輪候制度”來解決流動性問題。當該地貸款率高于或低于85%時，予以重點關注，跟蹤監測，適時啟停貸款發放輪候制度，以防范資金流動性風險發生。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰對證券時報記者表示，站在地方公積金管理委員會的角度，如果公積金貸款發放過多，出現流動性緊張，會影響到業務的正常辦理，甚至有可能造成違約事件，這是公積金決策部門所盡力避免的。因此，各地公積金中心對公積金提取和貸款政策的調整都會十分謹慎。
公積金政策優化何解
上世紀90年代初，我國借鑒新加坡，在上海試點住房公積金制度，為“房改”探路，當時主要是為了解決住房建設資金不足、居民買房意愿不強和支付能力低下等問題。
1994年，上海經驗推向全國，住房公積金確立“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則。因為具有“免稅工資”的特征，公積金受到職工的歡迎，被視為一項重要的員工福利。
此后，住房公積金成為了我國重要的政策性住房金融制度，跟隨經濟發展步伐，覆蓋面不斷擴大。
從繳存情況來看，全國住房公積金的年繳存額從2012年的9821億元增加到2021年的2.92萬億元，年平均增速為12.85%，高于同期GDP的增速。
在參與職工人數上，從2012年的1億人增加至2021年的1.6億人，年平均增速5.5%，高于全國城鎮就業人口年均增速2.8個百分點。
在提取方面，住房公積金年提取額從4097億元增加到2.03萬億元，提取率從49.97%增加到69.68%，公積金的使用率逐年提高。
貸款方面，住房公積金年度發放貸款額從5565億元增長至1.4萬億元，年平均增長10%。2017年~2021年，公積金貸款共為購房者節省利息1.26萬億元。
截至2021年末，全國住房公積金累計繳存總額22.5萬億元，提取總額14.31萬億元，累計貸款總額12.53萬億元，提取和貸款總額超過26萬億。也就是說，過去三十年，全國住房公積金統籌了超20萬億計的真金白銀投向房地產市場，有力地支持了職工住房消費。
雖然公積金取得了顯著的成績，但其積累速度仍然無法與房價上漲的速度相提并論，尤其是近年，僅靠公積金支持買房逐漸力有不逮。為此，不少業界人士提出，應該大力支持公積金擴大覆蓋面，在更大范圍內解決流動性問題。
然而，站在企業的角度，5%~12%的繳費基數是不小的成本，雖然公積金是強制性的住房儲蓄制度，但不少中小企業仍采取各種方式規避繳存公積金。截至2021年，全國住房公積金共覆蓋實繳職工人數1.6億人，僅覆蓋了全國城鎮就業總人口的35%。2012年~2021年，這一覆蓋面僅上升了8個百分點，說明住房公積金擴面的工作并不輕松。
公積金流動性不足，背后還指向統籌層次偏低的問題。中國社會科學院世界社保研究中心主任鄭秉文曾經指出，住房公積金統籌層次太低，貸款率高的地區和低的地區之間不能在全國范圍內調劑使用結余資金，資金管理層次太低和地區割據降低了結余資金的互助效率。2016年至2021年，全國住房公積金增值收益徘徊在1.6%左右，遠低于同期社保基金的平均收益，備受外界詬病。
陳杰表示，當前公積金政策雖不完美，但它對于降低職工的購房負擔仍然發揮著重要作用。
有學者建議，未來，住房公積金宜拓展貸款資金籌集渠道，盤活存量資產，利用資產證券化、沉淀資金管理、資金期限配置優化等措施，提升存量資金的流動性、收益性和安全性。
