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美國銀行業正陷入商業地產風險的“漩渦”之中。
“一些銀行對商業房地產抵押貸款的風險敞口更集中，如果商業地產環境惡化，這些銀行將蒙受更高的損失。”美聯儲在北京時間5月9日發布的《金融穩定報告》中，對商業地產風險發出了警告。
實際上，在近期的第一共和銀行倒閉案中，美國商業地產風險便有所顯露。第一共和銀行年報顯示，截至2022年底，該行房地產抵押貸款浮虧達193億美元。此前，美國商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）違約事件已頻繁出現。
美國商業地產預期持續惡化
一場殘酷的“逆風”正席卷美國商業地產市場——在疫情與美聯儲加息的雙重沖擊之下，原本被視作“優質資產”的商業地產預期持續惡化。
在此背景下，部分CMBS已出現違約，相關風險逐漸暴露。今年3月初，黑石旗下價值5.62億美元的CMBS出現違約；不久前，美國房產巨頭Brookfield的基金被曝年內再度違約，拖欠了旗下12棟辦公大樓的合計1.614億美元抵押貸款。
分析人士認為，當前美國商業地產市場正處于利率上升、信貸緊縮和債務到期的“完美風暴”之中。
“疫情期間美聯儲放水，商業地產市場成為吸收過剩流動性的重要領域，美國商業地產價格快速上漲，形成價格‘泡沫’。美聯儲加息周期開啟后信貸成本急速上升，疊加疫情后辦公習慣的改變，導致商業地產需求下降。”上海金融與發展實驗室主任曾剛向上海證券報記者表示，在此背景下，商業銀行資產端商業地產價格有所縮水，同時加息導致負債端成本上升，銀行面臨比較大的利率風險。
與此同時，由于2023年至2024年有萬億美元商業地產貸款集中到期，“債務違約”可能接踵而至。國泰君安證券海外策略首席分析師戴清表示，商業地產貸款集中到期后再融資將面臨高利率環境，而底層資產價值正在縮水，債務違約率可能上升。
中小銀行風險敞口較大
在這場“完美風暴”下，商業地產的潛在風險可能傳導至美國銀行業，中小銀行或將處于“風暴中心”。
美國商業地產債務一直是金融機構賬目上的“隱患”，而中小型銀行對商業地產的風險敞口更大。
根據美聯儲最新數據，截至2023年4月26日的當周，美國所有商業銀行資產端的商業地產貸款共計約2.91萬億美元。其中，美國小型銀行擁有1.96萬億美元，占比達67.4%；美國大型銀行持有8460億美元，占比約為29.1%。
隨著商業地產需求的下滑和銀行繼續收緊信貸，資產端商業地產占比更高的中小銀行資產收益將受到影響。曾剛表示，美聯儲將利率維持在高位，意味著銀行負債成本高企，而資產端持有的商業地產收益下降，銀行凈息差將會大幅收窄，對銀行盈利能力構成嚴峻挑戰。
商業地產風險向銀行業傳導，也可能會加速美國經濟走向衰退。招商證券在研報中稱，美國辦公樓抵押貸款或成為下一個“爆雷點”，雖不至于爆發類似2008年的系統性經濟危機，但將加速信貸收緊，進而導致實體經濟轉差、衰退概率上升。
